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彩神网房地产行业动态报告:8月销售同、环比均

人气: 发表时间:2021-09-11 20:28

  8 月市场销售同、环比均大幅下降。2021 年8 月,30 城新房销售面积同比增速-22.74%,环比增速为-24.61%。目前行业销售拐点已经确立,开始进入负增长区间,未来若销售下行幅度超预期,则政策维稳预期将进一步加强。分一二三线 月单月一、二、三线%;环比方面,一、二、三线%。

  去化周期反弹上浮趋势明显,仍处于四年来低水平。截至2021 年8月,十大城市的存销比为8.92,较上月+0.43,去化周期环比+5.06%,同比-3.78%,随着市场销售降温,去化周期开始上行,但仍处于2017年以来的较低水平。分线。

  土拍规则频频调整,将迎来二次土拍高峰期。厦门、长春、无锡3城第二批供地平均溢价率为9.38%,较2020 年全年年均水平-4.29pct。

  目前,二批土拍各地纷纷叫停,重新推出政策调整后的土拍规则,预计9 月二轮土拍会大批次进行,迎来推地高峰。

  H1 增收不增利,土拍政策调整将带来盈利修复。板块上半年“增收不增利”,营收两年CAGR+15.01%、归母净利润两年CAGR-19.13%,毛利率短期依旧承压,但拐点到来可期。预收账款小幅上涨,行业杠杆率水平有望继续下降。销售强韧性对现金流形成支撑。物管公司普遍实现高增长。

  LPR 连续16 期持平,彩神网估值处于历史低位,修复空间大。8 月20 日,全国银行间同业拆借中心公布,1 年期LPR 为3.85%,5 年期以上LPR为4.65%,连续16 期持平。截至2021 年8 月31 日,房地产行业PE(TTM)为6.7X,低于1 年移动均值7.9X,低于3 年移动均值8.8X,行业PB(整体法)为0.9X,板块估值仍处于10 以来的底部区域,未来修复空间较大。

  投资建议:行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力,但在土地政策的不断调整下,房企的利润空间受挤压的局面将得到改善,同时基本面超预期下行,缓解了政策边际收紧的担忧,市场预期或将迎来修正。目前来看,市场对板块的预期过于悲观,主流房企PE(2021E)均值为4 倍,股息率为7.6%,行业估值处于历史最低水平,具备足够的安全边际,“低估值+高股息”的组合凸显性价比。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。物业管理行业全面迎来黄金时代,市场空间足够广阔,预计2030 年市场规模可达2.5 万亿,行业进入基本面与政策面共振的阶段。建议关注优质物业管理公司:金科服务旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。

  风险提示:行业面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。